검인과 부동산거래신고

 

1.등기원인을 증명하는 정보

 

검인과 부동산거래신고증은 모두 등기원인을 증명하는 정보이다. “부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호는 등기를 신청하는 경우에는 등기원인을 증명하는 정보를 그 신청정보(신청서)와 함께 첨부정보(첨부서류를 말한다)로서 등기소에 제공하여야 한다.”라고 규정하고 있다. 이는 등기원인 되는 계약(법률행위)이나 상속, 증축(법률사실)등이 있음을 증명하는 정보이다. 그 예를 보면,

 

 

등기목적	등기원인	원인정보
소유권보존등기	등기원인을 기재않음	대장이나 확정판결문
소유권이전	매매	매매계약서
	공유물분할	공유물분할계약서
	교환	교환계약서
	대물변제	대물변제계약서
	신탁	신탁계약서
	증여	증여계약서
지상권설정	지상권설정	지상권설정계약서
지상권말소	해지	해지증서
전세권설정	전세권설정	전세권설정계약서
전세권말소	해지	해지증서
근저당권설정	근저당권설정	근저당권설정계약서
근저당권이전	확정채권양도	채권양도계약서
	대위변제	변제증서
	계약양도	근저당권양도계약서
	계약가입	근저당권양도증서
근저당권변경	계약인수	변경계약서
근저당권말소	해지	해지증서
임차권설정	임차권설정	임차권설정계약서
부동산표시변경	합필,증축 등	토지·건축물대장
등기명의인표시변경	개명,전거 등	주민등록초본등

 

2. 검인

1) 검인제도란?

부동산소유권이전등기신청을 의무화하고, 부동산투기의 수단으로 이용되는 허위, 부실등기신청행위와 부동산투기억제를 위한 거래제한법령을 회피하여 나가는 각종 편법·탈법행위를 직접적으로 규제함으로써, 등기부기재와 거래의 실제내용이 일치하도록 하여 건전한 부동산거래질서를 확립하려 부동산소유권이전 계약을 체결한 자는 거래사항을 기재한 계약서에 시, 군, 구청의 검인을 받아 등기신청시에 제출하도록 의무화한 제도이다.

 

2) 검인대상

매매이외의 판결, 교환, 증여, 신탁 및 신탁해지, 현물출자 등. 「부동산등기특별조치법 및 동법에 따른 대법원규칙의 시행에 관한 등기사무처리지침 등기예규 제1419호 2011.10.12.」에서는 이에대한 세부내역을 정하고 있다.

 

구별요건	검인받는 경우	검인받지 않는 경우
계약	매매·교환·증여계약서	수용
	공유물분할계약서	상속
	양도담보계약서	시효취득
	신탁법상 신탁계약서	매각
	명의신탁해지약정서	진정명의회복
	협의에 의한 공공용지취득
	이혼에 따른 재산분할
	지위이전계약
소유권이전	판결서, 화해·인낙·조정조서	가등기
	가등기에 기한 본등기	말소등기
진정성확보	무허가건물(무허가건물매매)	국가가 계약 일방당사자 경우
	미등기건물(아파트분양계약서)	토지거래허가를 받은 경우
		주택거래신고를 받은 경우
		부동산거래신고를 한 경우

 

⇒ 부동산거래신고대상이 아닌 준공전 부동산 공급(분양)계약(단독주택 30호 미만, 공동주택 30세대미만, 오피스텔30실 미만등 분양권): 준공후 계약은 부동거래신고 대상임

⇒ 외국인등은 검인신청과 별도로 계약체결일로부터 60일 이내에 반드시 외국인등 부동산 취득신고를 하여야 함

 

3) 구비서류

계약서 원본 또는 판결서 정본 및 그 사본 1부

 

4) 신청자

당사자, 위임자, 계약서를 작성한 변호사, 법무사, 개업공인중개사

 

5) 신청기간

계약효력발생일(잔금지급일)로부터 60일이내

 

6) 검토사항

계약서 또는 판결서 등의 형식적 요건의 구비 여부만을 확인함

 

7) 유의사항

부동산거래계약신고 대상 부동산을 검인을 받지 아니함

 

8) 방법

검인계약서(원본2통, 사본1통)를 가지고 부동산으리 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)·군수 또는 그 권한의 위임을 받은 자(읍·면·동장)(부동산등기특별조치법 제3조 제1항)에게 검인 신청을 하면 된다.

⇒ 검인신청을 받은 경우 시장·군수·구청장은 계약서 또는 판결서등의 형식적 요건의 구비 여부만을 확인하고 그 기재에 흠결이 없다고 인정한 때에는 지체없이 검인을 하여 검인신청인에게 교부하여야 한다(부동산등기특별조치법에 따른 시행규칙 제1조 제3항)

 

9) 과태료

계약효력발생일(잔금지급일 등)로부터 60일 이내에 등기신청을 하지 않은 경우(부동산등기특별조치법 제3조제1항관련)

 

 

3. 부동산거래신고

 

1) 부동산거래신고란?

부동산거래시 취득세, 양도소득세 등을 적게 내기 위하여 실제거래가격보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약이 관행화되어 공평과세 실현 및 부동산 투기방지를 위하여 2006년 1월 1일부터 부동산 매매계약을 체결한 경우에는 부동산 실거래가격 등을 의무적으로 신고하도록 도입된 제도이다.

⇒ 판결, 교환,증여, 신탁, 신탁해지, 현물출자 등은 신고대상에서 제외 : 검인대상

⇒ 거래신고는 인터넷의 부동산거래관리시스템을 통해서편리하게 하거나 시청(부동산과)에 방문신고 할 수 있으며, 거래가격 신고시에는 시청(부동산과)으로부터 부동산거래신고필증을 교부받게 되며, 부동산등기특별조치법에 의해 검인을 받은 것으로 본다.

 

2) 신고대상

① 기존 부동산의 매매계약

② 부동산의 공급계약

-. 주택법에 의한 단독주택 30호 이상, 공동주택 30세대 이상, 단지형연립/다세대주택 50세대 이상

-. 건축물 분양에 관한 법률에 위한 오피스텔 30실 이상, 분양하는 부분의 바닥면적합계가 3천㎡이상

-. 택지개발촉진법, 도시개발법, 공공주택특별법, 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 공급계약

③ 도시 및 주거환경정비법,빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 위한 입주권

④ 부동산 분양권·입주권 전매

⑤ 임대주택을 일반분양으로 전환하여 공급계약

 

3) 신고기간

계약체결일로부터 30일 이내(2020.1.20. 이전 계약체결건은 60일)

 

4) 신고의무자

개인공인중개사, 거래당사자(매도자, 매수자)

⇒ 개업공인중개사의 중개거래인 경우 거래 당사자는 부동산거래 신고 의무가 없으며 반드시 개업공인중개사가 신고해야 함

 

4. 취득세 신고 및 납부 기한

• 취득세 과세 물건을 취득한 날로부터 60일내 납부신고
• 단, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6월 이내에 구청에 신고하고 납부하여야 함.