1. 개요
도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 조성하기 위함. 도시 주변의 녹지를 보전하기 위해 지정한 구역을 일컫는 말이며 그린벨트라고도 부른다. 온실 등 농사의 효율적인 관리를 위하여 영국에서 최초로 사용하기 시작한 말이라고 한다.
2. 우리나라 개발제한구역 현황
서울특별시의 경우 그린벨트 면적이 149㎡으로, 서울시 전체 면적(605.2㎢)의 25%나 된다, 1971년 도시계획법이 개정되면서 개발제한구역이 지정되고 개발제한구역은 이미 시가화된 지역을 제외한 외곽지역의 인구 및 산업집중을 억제하기 위해 환상형으로 지정되었다. 2018년 현재 정부·여당은 집값 안정을 위해 서울시 그린벨트를 완화하려 하고 있으나 박원순 서울시장이 그린벨트 해제‘절대불가’방침을 천명하면서 정부와 강하게 대립하고 있는 상황이다.
3. 개발제한구역내 행위제한
그린벨트 지역 내에서는 건축물의 신축·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위를 제한하고 있다. 그러나 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받아 구역설정 목적에 위배되지 않는 한도 안에서 개발행위는 가능하다.
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허가사항
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신고사항
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<금지행위중 시장,군수 또는 구청장의 허가를 받아 행할 수 있는 경우>
① 다음에 해당하는 건축물 또는 공작물로서 대통령이 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경
-. 도로, 철도 및 상, 하수도 등 공공용 시설
-. 축사 및 창고 등 농림수산업을 영위하기 위한 건축물 및 공작물
-. 주택 및 근린생활시설
-. 농로, 제방, 마을회관 등 개발제한구역의 주민이 공동으로 이용하는 시설
-. 실외체육시설
-. 휴양림, 수목원 등 도시민의 여가활용을 위한 시설
-. 국방, 군사에 관한 시설
-. 학교, 폐기물처리시설 및 전기공급시설 등 공익시설
② 개발제한구역안이 건축물의 취락지구안으로의 이축
③ 개발제한구역 안에서 시행하는 공익사업으로 인하여 철거된 건축물의 이축을 위한 이주단지의 조성
④ 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 대통령령이 정하는 토지의 형질변경
⑤ 벌채면적 및 수량 기타 대통령령이 정하는 규모이상의 죽목의 벌채
⑥ 분할된 후 각 필지의 면적이 200㎡ 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 분할하는 경우에는 330㎡이상)인 경우
⑦ 모래, 자갈, 토석 등 대통령령이 정하는 물건을 1월 이상의 기간동안 쌓아놓는 행위
⑧ 법 제11조 제1호 또는 제12조의 규정에 의한 건축물 중 대통령령이 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령이 정하는 용도로 용도변경하는 행위
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<금지행위 중 주택 및 근린생활시설의 대수선 등 대통령령이 정하는 경미한 행위>
① 대통령령이 정하는 경미한 행위
-. 주택 및 근린생활시설로서 다음에 해당하는 증축, 개축 및 대수선
-. 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡이하인 경우
-. 증축,개축 및 대수선되는 연면적의 합계가 85㎡ 이하인 경우
② 농림수산업용 건축물(관리용 건축물을 제외한다)또는 공작물로서 다음에 해당하는 경우의 증축, 개축 및 대수선
-. 증축,개축 및 대수선되는 건축면적 또는 바닥면적의 합계가 50㎡ 이하인 경우
-. 축사, 동물사육장, 콩나물재배사, 버섯재배사, 퇴비사(발효퇴비장을 포함한다) 및 온실의 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 200㎡ 미만인 경우
-. 창고의 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡ 미만의 경우
③ 근린생활시설 상호간의 용도변경. 다만, 휴게음식점 또는 일반음식점으로 용도변경 하는 경우는 제외
④ 벌채면적 300㎡ 이상 500㎡ 미만 또는 벌채수량 3㎡ 이상 5㎡ 미만의 죽목의 벌채
⑤ 다음에 해당하는 물건의 적치
-. 제17조 제1항의 규정에 의한 물건의 15일 이상 1월 미만의 적치
-. 중량이 20톤이상 50톤 이하이거나 부피가 20㎡ 이상 50㎡ 이하로서 제17조 제1항의 규정에서 열거한 종류의 물건의 15일 이상의 적치
⑥ 문화재의 조사, 발굴을 위한 토지의 형질변경
⑦ 생산품의 보관을 위한 임시가설천막의 설치(기존의 공장제조업소의 부지 안에 설치하는 경우)
⑧ 지반의 붕괴 기타 재해의 예방 또는 복구를 위한 축대, 옹벽, 사방시설 등의 설치 영농을 위한 지하수의 개발·이용시설의 설치
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4. 토지분할이란
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조(정의)31호의 규정에 의거 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말한다.
5. 토지분할 금지
현행 국토계획법상 토지분할이 금지되는 경우를 보면 녹지지역, 관리지역, 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가, 인가 등을 받지 아니하고 토지를 분할하는 경우와 건축법 및 각 지방자치단체의 조례가 정하는 분할 제한 면적에 미달한 경우 또는 토지에 대한 투지가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역(투기지역으로서 국토해양부장관이 지정, 고시하는 지역에서의 토지분할은 금지됩니다.
그 외 토지분할의 목적이 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경인 경우에 그 개발행위가 관계법령에 따라 제한되는 경우에는 분할허가가 나지 않는다. 예를 들어 산림형질변경, 농지전용등이 불가능하여 개발자체가 곤란한 지역, 경사도가 심한 공익용 산지 등에서는 단순매매를 위한 토지분할은 금지된다. 그러나 국토해양부장관이 분할금지지역으로 특별히 지정한 지역은 아직없고, 그 이외의 구체적인 분할금지 혹은 제한에 관한 세부사기준은 지금까지도 아직 나와 있지 않다, 여기에 각 지방자치단체는 분할필지수, 분할회수, 연속분할기간, 분할목적의 타당성 등에 대하여 각기 나름대로의 분할심사기준을 마련하여 운용하고 있으며, 일부 지자체에서는 기획부동산의 피해를 막기 위한 분할금지 및 제한 조례를 제정 시행하고 있다.
6. 제한구역내 토지분할 제한
개발제한구역에서는 일단 토지분할의 허가를 요한다. 개발제한구역 내에서는 일반필지는 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터(60평), 지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터(100평) 이내로 분할 할 수 없다.
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※ 관계법령
개발제한구역내에서는 일반필지는 200제곱미터 , 주택 또는 근린시설 건축시는 330 제곱미 터 이내로 분할할 수 없습니다. (개발제한구역에 관한 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제11조제1항 6호 및 동 시행령 제 16조)
시행령 제16조 (토지의 분할 ) 법 제11조제1항제6호에서 "대통령령이 정하는 범위"라 함은 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상 (지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설의 건축을 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상 )인 경우를 말한다 .
다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다 . <개정 2001.9.6, 2002.12.30>
1. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제4조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 공익사업의 시행을 위한 경우
2. 인접토지와의 합병을 위한 경우
3. 사도법상의 사도, 농로, 임도 기타 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우
4. 별표 2 제3호 가목의 규정에 의한 토지의 형질변경을 위한 경우 . 다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우에는 그러하지 아니하다.
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7. 토지분할신청 절차
-.첨부서류
① 토지행위허가 신청서(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」별지 제1호서식)
② 매매계약서 사본(증여시 증여계약서 검인후 사본)
③ 토지가분할도(분할선 윗부분에 매도인의 인감을, 분할선 아랫부분에 매수인의 인감을 각각 날인한다)
⇒ 지적공사에서 1차적으로 면적지적현황조사를 먼저한 경우 측량성과도 지참
④ 인감증명서
⑤ 위임장(인감도장날인, 본인 신분증)
2) 허가후 현황측량의뢰(지적공사)
-. 신청후 비용지불(비용은 면적에 따라 누진적용)
-. 측량후 측량성과도 발급
3) 지적분할 의뢰신청(약 2주 정도 소요)
-. 첨부서류
① 토지이동신청서(「공간정보의 구축 및 관리등에 관한법률시행규칙」 별지서식 75호)
② 허가서(제출하지 않아도 됨)
③ 분량측량성과도
④ 위임장
※ 지방지역에 따라 분할과정이 다릅니다. 이번 문경같은 경우에는 문경직역은 1차적으로 면적지적현황조자(90만원정도)를 먼저하고 구청에 분할허가후 최종적으로 분할측정(10만원정도). 지역에 따라 통으로 하는 경우도 있고 분할허가를 위해 면적지적현황조사를 먼저하는 경우도 있음
4) 분할승인후 지적공부정리(토지대장 및 지적도 등기부등본) : 촉탁등기
> 지식창고 > 부동산등기
