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제목 : 공공임대주택 임차인이 입주 후 다른 주택의 분양권을 취득했을 때 주택 소유로 간주할 수 있는지에 관한 대법원 중요판결

작성자 : 이근재 작성일자 : 2026-11-09

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공공임대주택 임차인이 입주 후 다른 주택의 분양권을 취득했을 때 주택 소유로 간주할 수 있는지에 관한 대법원 중요판결의 주요 내용입니다.(대법원 2026. 10. 30. 선고 2026다200913 판결)

1. 사건개요

배경: 공공임대주택에 입주하여 거주 중이던 임차인이 임대차 기간 중 다른 주택의 분양권(입주자로 선정된 지위)을 취득했습니다.
임대사업자의 퇴거요구/계약해지: 임대사업자는 "2018년 개정된 주택공급에 관한 규칙에 따라 분양권 취득도 주택 소유로 간주되므로, 무주택 자격을 상실했다"라며 임대차계약 해지 및 주택 인도(퇴거)를 청구했습니다.
임차인의 반발: 임차인은 "실제 아파트에 입주하여 소유권을 이전받기 전 단계인 분양권 취득만으로 공공임대주택에서 쫓겨나는 것은 부당하다"라며 맞섰습니다.

하급심(1·2심) 판단: 2018. 12. 11. 개정된 주택공급 규칙에 따라 분양권 취득 역시 '주택 소유'에 해당한다고 보아, 임대사업자의 손을 들어주는 취지의 판결을 내렸습니다.
대법원 상고: 임차인이 법리 오해를 이유로 대법원에 상고했습니다.
대법원 최종 판결: 대법원은 원심 판결을 파기환송하며 임차인의 손을 들어주었습니다.

3. 대법원판결 요지와 법리적 판시 이유

대법원이 구 「주택공급에 관한 규칙」 제53조 본문의 '분양권등 소유 = 주택 소유 간주' 규정을 이미 입주한 임차인에게 그대로 적용할 수 없다고 본 주요 법리적 이유는 4가지로 요약됩니다.

신규 신청 시점: 새로운 공공임대주택에 청약하거나 입주 대상자로 선정되는 단계에서는 주택 수급 조절과 실수요자 배분을 위해 분양권 보유도 주택 소유로 다루어 신청 자격을 제한하는 목적이 타당합니다.
입주 후 거주 단계: 이미 자격을 갖추어 입주해 거주 중인 임차인은 단순한 '청약 신청자'가 아닌 '법적 보호를 받는 거주권자'입니다. 체결된 임대차계약을 해지하려면 보다 엄격하고 명확한 법적 사유가 필요합니다.

분양권(입주자로 선정된 지위)은 미래에 주택을 공급받을 수 있는 채권적 권리에 불과하며, 아직 물리적 주택이 존재하지 않거나 사용검사·소유권이전등기가 이루어지지 않은 상태입니다.
현실적으로 입주하거나 소유권을 취득하기 전 단계임에도 법령 문언만을 이유로 공공임대주택에서 쫓겨나게 하는 것은 임차인의 현실적 주거권을 과도하게 침해합니다.

• 개정 규칙은 무주택 중심 청약제도 개편을 위해 도입되었으나, 이미 공공임대주택 자격을 얻어 거주 중인 기존 임차인의 주거 안정에 대한 법적 신뢰는 엄격히 보호되어야 합니다.

• 내 집 마련을 위해 아파트 분양권을 취득하는 정상적인 주거 사다리 이동 행위까지 개정 규정을 소급 적용하여 임대차계약을 일방적으로 해지하는 것은 임차인의 정당한 신뢰를 침해한다고 판단했습니다.

공공주택 특별법의 취지는 무주택 서민의 주거 안정을 도모하는 데 있습니다. 실소유가 이루어지지 않은 분양권 당첨 시점에 곧바로 거주 자격을 박탈하는 것은 법의 본래 취지(서민 주거 안제)에 반하며 과잉금지 원칙에 위배됩니다.

1) 임대사업자(LH·SH 등)의 행정 실무 전환

• 그동안 임대사업자들이 분양권 당첨 사실만 확인되면 일률적으로 계약 해지 통보 및 퇴거 소송을 진행하던 실무 관행에 제동이 걸렸습니다.

2) 무주택 서민의 '주거 사다리' 안정성 확보

공공임대주택 거주자가 내 집 마련을 위해 청약에 당첨된 후, 아파트 공사 기간(약 2~3년) 동안 쫓겨날 위험 없이 안전하게 거주하며 입주를 준비할 수 있게 되었습니다.

전화 : 02-558-9003

장소 : 역삼역 2-1번 출구 도보 3분 투모로법무사강남사무소

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